Учебная работа № 74897. «Диплом Методы оценки недвижимости и их практическое использование (Россия, регион, город, предприятие)

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Учебная работа № 74897. «Диплом Методы оценки недвижимости и их практическое использование (Россия, регион, город, предприятие)

Количество страниц учебной работы: 60
Содержание:
СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 2

1. ТЕНДЕНЦИИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 4

1.1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ 4

1.2. РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ 12

1.3. ПРОБЛЕМЫ ОБЪЕКТИВНОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ 15

2. АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 20

2.1. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ 20

2.2. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 22

2.3. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 24

2.4. ВИДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 26

2.5. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 30

3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. СУРГУТА 36

3.1. ОБЩАЯ ОЦЕНКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. СУРГУТА 36

3.1.1 Первичный рынок жилья 36

3.1.2 Вторичный рынок жилья 38

3.1.3 Коммерческая недвижимость 39

3.1.4 Земельные участки 40

3.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ Г. СУРГУТА 41

3.2.1 Затратный подход 41

3.2.2 Доходный подход 45

3.2.3 Сравнительный подход 46

3.2.4 Согласование результатов оценки по трём подходам. 47

3.3. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ДИНАМИКИ ЦЕН 48

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 50

ГЛОССАРИЙ 53

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 56

ПРИЛОЖЕНИЯ 59

Стоимость данной учебной работы: 3900 руб.Учебная работа № 74897.  "Диплом Методы оценки недвижимости и их практическое использование (Россия, регион, город, предприятие)
Форма заказа готовой работы

    Укажите Ваш e-mail (обязательно)! ПРОВЕРЯЙТЕ пожалуйста правильность написания своего адреса!

    Укажите № работы и вариант


    Соглашение * (обязательно) Федеральный закон ФЗ-152 от 07.02.2017 N 13-ФЗ
    Я ознакомился с Пользовательским

    соглашением и даю согласие на обработку своих персональных данных.

    Выдержка из похожей работы

    Существует целая специализированная индустрия сбора и
    публикации данных такого сорта как по отдельным сделкам, так и по
    репрезентативным выборкам для различных типов доходной недвижимости, а
    также в виде статистических и аналитических сводок,Например, широко
    известен журнал «Real Estate Capital Markets Report» и приложение к нему
    «Institutional Real Estate Universe», имеющие по четыре выпуска в год.
    Кроме того, оценщики ведут и собственные базы данных,Фундаментом всей этой
    активности является массовый и более или менее информационно открытый рынок
    доходной недвижимости.
    Что можно отметить относительно российской ситуации?
    1) Сделки продаж нежилых зданий и помещений не так уж единичны во многих
    городах, но «информационная непрозрачность» рынка и частое сокрытие
    реальных цен продажи и аренды делает оценку ставок капитализации в реальных
    сделках крайне ненадежной.
    2) Неясен ответ на вопрос: сколько сопоставимых объектов, по которым
    известны, допустим, надежные ставки капитализации, должен иметь оценщик,
    чтобы чувствовать себя уверенно при оценке рыночной стоимости доходной
    недвижимости определенного типа?
    3) Даже для самого массового из подрынков — жилищного, где квартиры во
    многих городах продаются и сдаются в аренду в массовых количествах, ставки
    капитализации, как правило, не могут быть оценены классическим способом,
    так как подавляющий объем информации относится к разным выборкам: сдаются в
    аренду одни квартиры, а выставляются на продажу другие,Только оценщики,
    работающие в больших брокерских фирмах в крупнейших городах, могут, может
    быть, подобрать выборки квартир, сначала сдававшихся в аренду, а потом
    проданных (или наоборот),Возможный нетрадиционный способ оценки ставки
    капитализации для квартир, используемых в качестве доходной недвижимости,
    очевиден: можно взять отношение среднего арендного дохода (на единицу
    площади квартиры) к средней продажной цене (тоже на единицу площади), где
    эти два средних будут оценены по разным выборкам, но относящимся к одному и
    тому же классу квартир.
    4) Огорчает несколько легковесное освещение метода капитализации дохода в
    российской профессиональной периодике по оценке,В популяризаторской форме
    пересказываются различные подходы к выбору ставок капитализации, без каких-
    либо обсуждений, в каких именно ситуациях западные оценщики используют тот
    или иной способ, и каковы условия и границы его применимости в той исходной
    среде, где он практикуется, не говоря уж об отсутствии обсуждения
    применимости в России.
    Анализ дисконтированного потока наличности (ДПН)
    По крайней мере четыре вопроса требуют обсуждения в связи с этой техникой:
    (1) условия применимости самой идеологии, (2) адекватные способы
    определения ставок дисконтирования, (3) осмысленность результатов в связи с
    колебаниям параметров, и (4) уже обсуждавшееся выше отсутствие статистики
    относительно ставок капитализации,Первые два вопроса тесно связаны,
    поэтому мы обсуждаем их вместе.
    1 и 2,Использование анализа ДПН в связи с недвижимостью основывается на
    двух фундаментальных идеях,Во-первых, что у инвестора есть некий набор
    инвестиционных возможностей, из которых он выбирает,В частности, выбор
    ставки дисконтирования основан на сопоставлении доходности и рисков тех
    альтернативных типов инвестиций, которые реально доступны и приемлемы для
    инвестора (это относится ко всем практикуемым методам оценки ставки
    дисконтирования),В развитых странах рынок капитала, рынок ценных бумаг и
    рынок недвижимости являются тремя «сообщающимися сосудами», причем
    организационная и информационная инфраструктуры этих рынков развиты
    настолько хорошо, и сами рынки обладают такой огромной емкостью, что все
    типы инвесторов имеют почти равный доступ к этим рынкам и в качестве
    покупателей, и в качестве продавцов,Например, американский фермер может с
    такой же легкостью, как и транснациональная инвестиционная компания, купить
    Государственные казначейские обязательства.
    В то же время, «проницаемость» и конкурентность рынков не позволяет никому
    из продавцов инвестиционных ресурсов держать монопольно высокие цены на эти
    ресурсы,Другими словами, рынок инвестиционных ресурсов не только не
    дефицитен, но скорее перенасыщен предложением и поэтому высоко конкурентен.
    Если, например, вы хотите получить закладной кредит для покупки жилья, но
    при этом не удовлетворяете критериям, предъявляемым такими стандартными
    кредиторами как банки и большие компании по ипотечному кредитованию, вы
    всегда можете найти через специальных брокеров какой-нибудь маленький
    кредитный траст, состоящий, скажем, из нескольких пенсионеров, который
    предоставит вам требуемый кредит (взяв за него всего лишь на несколько
    процентов больше, чем банки берут за стандартные кредиты).
    Но даже в такой благоприятной среде, которая мощно обеспечивает
    выравнивание инвестиционных возможностей, различные группы инвесторов
    формулируют свои требования к норме окупаемости инвестиций в недвижимость,
    исходя только из тех альтернатив, которые они практически рассматривают.
    Как и для ставок капитализации, существует огромная индустрия сбора,
    анализа и распространения информации о доходности всех существующих типов
    инвестиций,Важно, однако, еще раз подчеркнуть, что инвесторы принимают во
    внимание доходность только реально рассматриваемых ими альтернатив.
    Например, инвестор, работающий на локальном или национальном рынке, никогда
    не будет формулировать свои требования к окупаемости, исходя из доходности,
    скажем, инвестиций в иностранные ценные бумаги или иностранную
    недвижимость, даже при технической доступности для него таких инвестиций.
    Он будет рассматривать, во-первых, доходность аналогичных по риску
    инвестиций в ценные бумаги (в частности, в корпоративные облигации), а, во-
    вторых, окупаемость инвестиций в аналогичные объекты доходной недвижимости.Вторая фундаментальная подстилающая идея при применении данной техники
    анализа состоит в том, что рассмотрение динамики доходов и расходов во
    времени позволяет учесть инфляцию и временную стоимость денег,В США, где
    анализ ДПН при инвестициях в недвижимость используется давно по сравнению с
    другими странами, отношение к методу менялось в зависимости от ситуации.
    Так, к середине 80-х, когда использование этого метода было уже достаточно
    распространено, но начался кризис перепроизводства доходной недвижимости
    (особенно офисной), приведший к разбалансированию рынка и непредсказуемости
    доходов и цен, инвесторы практически отказались от этого метода и начали
    основывать решения на старом подходе принятия во внимание только имеющихся
    на момент принятия решения доходов от объекта, то есть вернулись к методу
    капитализации доходов»

    Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика