Учебная работа № 87537. «Контрольная Метод капитализации дохода при оценке объектов недвижимости; задача

Выдержка из похожей работы

КРАСНОЯРСК 2013

Вопрос 1, Классификация объектов недвижимости

Классификация — это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами, Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств,
В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам, Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы:
1, Категория А — недвижимость, используемая собственником для бизнеса:
а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;
б) универсальная недвижимость — обыкновенные здания для продажи или аренды,
2, Категория Б — недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода,
3, Категория В — избыточная недвижимость (в резерве),
В США выделяют пять типов недвижимости:
жилая — для личного использования (потребления);
коммерческая — для бизнеса, включая и продажу;
производственная;
инвестиционная — для вложения капитала;
специального назначения,
Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество можно классифицировать также по трем уровням (таб, 1),
Таб, 1 — Признаки классификации недвижимости по уровням управления

Народнохозяйственный

Региональный

Локальный (микроуровень)

форма собственности· целевое назначение· воспроизводимость в натуральной форме

отраслевая принадлежность территориальное размещение функциональное назначение

потребление свойств (удобств) предмета товар источник дохода

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов, Налоговая классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости:
коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;
личная жилая собственность;
предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;
объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени,
Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную — здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения,
Еще один вид классификации недвижимости — по целевому назначению, Земли в Российской Федерации делятся на следующие категории:
земли населенных пунктов (земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов);
сельскохозяйственные земли (пашни, сенокосы и пастбища, многолетние насаждения, целина);
земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны и иного назначения;
земли природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса,
Классификация зданий по целевому назначению представлена на Рис, 1,
Рис, 1, Классификация зданий по целевому назначению
Вопрос 2, Доходный подход к оценке недвижимости
недвижимость имущество доходный собственность
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести,
Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта,
Базовая формула доходного подхода:
или , где
С (V) — стоимость недвижимости;
ЧД (I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости, Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К (R) — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации,
Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки,
Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу,
Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества»